Rischio professionale del notaio nella vendita di immobili in corso di costruzione

 

Quali sono i rischi professionali per i notai nella vendita di immobili in corso di costruzione?

Sui notai grava l’obbligo di informare accuratamente entrambe le parti stipulanti, non solo quella conferente l’incarico professionale, della natura e del contenuto dell’atto che esse stipulano per il suo tramite; di riportarne fedelmente ed esattamente la volontà; di adottare forme giuridiche, clausole e termini confacenti alle norme e alla realtà giuridica e fattuale, della quale sono messe a conoscenza o che devono conoscere in base alle regole e standard della loro professione; di rendere, anche dopo la stipula dell’atto, chiarimenti, informazioni o le necessarie modifiche e rettifiche del proprio operato, al fine di prevenire danni ai clienti.

I doveri contrattuali e deontologici del notaio assumono un particolare peso nella vendita degli immobili da costruire.

Nella fattispecie esaminata dal Tribunale civile di Palermo, di cui alla sentenza in calce, il notaio convenuto doveva redigere un atto di avveramento di condizione sospensiva, apposta ad un precedente atto notarile nominato come “vendita di terreno edificabile e preliminare di vendita di unità immobiliari”, figura ricorrente della negoziazione degli immobili da costruire.

Secondo la sentenza il contenuto dell’atto notarile presupposto è stato descritto e spiegato dal notaio come vendita di terreno contro unità immobiliari da costruire, quindi una permuta di cosa presente con cosa futura.

Da qui la piena e legittima convinzione del promissario acquirente di essere, ad ogni effetto di legge, diventato pieno proprietario dei tre appartamenti in corso di costruzione e delle relative porzioni di sedime, con l’accertamento dell’avveramento della condizione sospensiva sottoposta “al suddetto atto di compravendita”, quando in realtà si trattava solo di un preliminare di compravendita.

Gli appartamenti sarebbero stati consegnati a fine lavori, lavori che ebbero vicende lunghe, prima in dipendenza della revoca della concessione edilizia nei confronti della società costruttrice e del conseguente contenzioso, con esito di annullamento giurisdizionale della revoca; e poi in dipendenza delle difficoltà gestionali e finanziarie della società costruttrice.

Le criticità sono divenute definitive con il sequestro giudiziario antimafia del patrimonio immobiliare della società, sequestro a fronte del quale non ha avuto esito positivo il tentativo di intervento processuale nel procedimento del contraente preliminare, sempre interessato a concludere l’acquisto dell’immobile in corso di costruzione.

Il Tribunale ha quindi ritenuto provato che l’assistito, a causa delle inequivocabili espressioni utilizzate dal notaio, aveva acquisito la tranquillità del proprietario, la consapevolezza di aver perfezionato l’acquisto: egli non era ancora nel possesso dei beni ma non poteva ritenere il suo diritto reale in discussione, né poteva ritenere che era necessario tutelare con i rimedi previsti dall’ordinamento le proprie aspettative contrattuali, da reputare realizzate.

I mezzi processuali che il contraente preliminare ha perduto per decadenza sono l’azione di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare e la relativa trascrizione nei registri immobiliari.

L’assistito aveva inoltre già corrisposto acconti e ceduto alla società costruttrice il terreno per realizzare le costruzioni.

Ritenuta provata la responsabilità civile del pubblico ufficiale, il Tribunale lo ha condannato ad un risarcimento equitativamente determinato in percentuale rispetto al danno complessivamente prodotto.

Tribunale civile di Palermo, III, 3139 del 27 luglio 2021